【相続登記】実家を相続する場合の遺産分割の方法について | 司法書士は埼玉県、さいたま市の中浦和司法書士事務所｜ブログ

共有分割とは、不動産を共同相続人の相続分の割合で共有する方法であり、兄弟間で均等な相続分とするのであれば、法定相続分と一致することになります。

不動産を共有状態にする手続きは、共同相続人全員を申請人とする相続登記手続きだけで完結します。遺産分割協議の結果と法定相続分が一致することから、登記手続きにおいて遺産分割協議書を添付せずに法定相続分による登記申請とすることも可能です。なお、法定相続分による登記申請であれば、共同相続人の一人から保存行為として申請することも可能です。

ところで、不動産の共有状態は、使用収益や維持管理について当事者間の公平を保とうとした場合には随時協議をするなどの対応が必要になりますし、不動産を換価するための売却手続きも煩雑になるため、共有状態を保つことに意味がないようであれば、過渡的な措置という位置づけになるのではないかと思われます。

代償分割とは、一部の共同相続人に不動産を取得させ、その代償としてその者が他の共同相続人に対して代償金等の債務を負担するという方法です。

不動産を一人の相続人が相続することとすると、その者が相続分を超える遺産を取得する代わりに、相続分に相当する遺産を取得しない他の相続人に対し、相続分に相当する代償金などを負担する内容の遺産分割協議書を作成する必要があります。

不動産の相続手続きは、不動産を相続する相続人から、遺産分割協議書等を添付して相続登記の申請を行い、他の相続人に対する代償金の支払い等を行うことで完了します。

ところで、代償分割を行うためには、共同相続人間で不動産の評価額について認識が一致していることのほか、代償金等を負担する相続人にそれだけの資力があることが条件となります。したがって、代償分割をしなければならない理由（例えば、実家で家業を継承する相続人に不動産を取得させる場合など。）があったとしても、これらの条件が具備していなければ、選択は困難ではないかと思われます（なお、ここでは共同相続人間で遺産を均等に分割して相続することを前提にしていますので念のため。）。

なお、金銭等の授受を通じて特定の相続人に不動産を取得させる方法としては、他に相続分の譲渡（売買）というやり方があります。この場合は、相続分譲渡証明書等を作成する必要があります。

換価分割とは、不動産を売却して換価し、その代金から必要経費等を差し引いた残金を共同相続人間で分配する方法です。相続財産を金銭にすることにより、均等な分配が可能になります。また、相続債務がある場合は、必要経費等とともに換価した金銭で精算することも可能です。

換価分割を行う場合の手続きの流れは、１）遺産分割協議、２）相続登記、３）不動産の売却、４）換価した金銭の分配という順番になりますが（※税金の申告手続きに関することは税務署又は税理士にお問い合わせください。）、不動産の売却価格がどれくらいか、また必要経費は何にどれくらい要するのか等確認しておく必要があると思いますので、３）の不動産の売却から準備を進めた方がいいのではないかというのが個人的な感想です。

不動産業者ではないので詳しいことは分かりませんが、まず不動産売却の目途が立たなければ換価分割の手続き完了の先行きは見えてきません。不動産の売却価格の相場は大体どれくらいになるのか、必要経費（例えば、相続登記費用のほかに仲介手数料、確定測量費用、建物解体費用などが考えられます。）はどれくらいになるのか、また、有利な条件での売却のタイミングなど、換価分割のスケジュールは売却手続きを軸に検討された方がいいのではないかと思っています。スケジュールが固まれば、相続登記をいつまでに完了すべきかがおのずと決まってきます。なお、不動産業者から提携関係にある税理士を紹介してもらえるのであれば、相続税と譲渡所得課税について確認をしておくと良いでしょう。

ところで、遺産分割協議書の作成に当たっては、換価分割であることが明確にされている必要があります。また、売却代金の分配方法等を具体的に記載しておくことが望ましいです。なお、売主を便宜一人にするため不動産を特定の相続人名義にすることも可能ですが、その場合は、その旨も遺産分割協議の内容とする必要があります。

不動産の相続手続きは、共同相続人全員又は遺産分割協議書で登記名義人となることとなった相続人から、遺産分割協議書等を添付して相続登記の申請を行うことになります。また、換価分割ですので、相続登記の完了後、不動産売却に伴う登記をすることになります。