司法書士は埼玉県、さいたま市の中浦和司法書士事務所｜初めての方へ

土地と建物を不動産と呼びます。この不動産が、それぞれどこにあって(所在)、どれくらいの広さがあって(面積)、誰が持っているか(所有者)、そして借金の担保になっているか否か(抵当権等の登記の有無)などといった内容を登録することを不動産登記といいます。そして、この登録されたものを一般に登記簿(登記事項証明書)と呼んでいます。

登記された内容は、法務局で登記事項証明書を取得することにより確認することができます。請求先の法務局は、一部の証明を除き法務局の管轄に関係なく全国どこの法務局でも対応可能です。また、誰でも請求することができます。
【法務局へ行く際に用意する情報】
・土地:所在(例:さいたま市桜区西堀7丁目) 地番(例:10番1)
・建物:所在の一部(例:さいたま市桜区西堀7丁目) 家屋番号(例:10番1)
【法務局の開庁時間】
・平日の午前９時から午後５時まで

不動産を購入する場合、一般的に不動産業者を介して購入すると思います。こうした場合、通常不動産業者指定の司法書士に依頼することになりますので、その司法書士からの指示に従っていれば、登記手続きが全て完了します。新築の建売住宅購入の登記手続きは、概ね次のようになります。

①建物表題登記の申請
新築の建物には元々登記簿が存在しないため、登記簿を作成する登記の申請をする必要があります。この登記を建物表題登記といいます。この登記の申請をする際は、通常土地家屋調査士という国家資格を持った専門家に依頼します。建物表題登記が完了すると登記簿の表題部といわれる部分が登記されます。これは、所在、家屋番号、建物の種類、構造及び床面積のほか建物を購入した人が所有者としてその住所と氏名が登記されます。一方、中古住宅の場合は、既に存在する不動産として表題部の登記が存在していますので、建物表題登記を申請する必要はありません。
なお、登記簿の所在にあたるものは住所として使われている表記(住居表示)と一致しない場合があります。住居表示とは、市区町村が元々大字や小字ごとに地番(土地に付された番号)で管理された一定の区域内を例えば1丁目1番のエリアと定めそのエリア内の建物に対し1号、2号、・・と通し番号を付したもので、住所として使用されています。法務局では、住居表示の実施を受けて地番を変更することはしませんので、住所と異なったままの状態となります。
また、表題部には所有者が登記されていますが、これはいわゆる所有権を有する者としての登記ではありません。建物表題登記の申請は、建物を所有していることを証明する書面(通常建売業者が用意します。)を提出できる人しか申請人にはなれません。そのため、登記手続き上申請人を所有者欄に登記しています。所有権者として登記がされているというためには、別途所有権保存の登記の申請が必要です。

② 所有権等の登記の申請
新築建物に初めてする所有権の登記を所有権保存の登記といいます。この申請は、原則として表題部の所有者欄に登記された人しか申請人になれません。 建売住宅は通常敷地となる土地とセットで販売されますので、土地については建売業者から所有権を取得する所有権移転登記を、建物については所有権保存の登記を申請します。
また、住宅ローンの借入金で住宅を購入する場合は、土地と建物に抵当権設定の登記を申請します。抵当権とは、住宅ローンという債務が返済できなくなった場合に不動産の競売代金を優先的に債務の弁済に充当するための権利です。
通常は、建売住宅購入の残代金を支払ったその日にこれらの登記を申請します。
なお、夫婦共有名義（所有者が一人ではなく複数人となる場合で、登記上は共有者として登記されます。）でご自宅を購入される場合は、持分が登記事項となります。持分とは、共有者間において所有権をどれくらいの割合で持ち合うかということで、例えば半分ずつ持ち合う場合は「持分２分の１」と登記されます。この持分の割合ですが、通常は不動産購入の際に資金を負担した割合に対応することになります。仮に一切費用を負担していない共有者が持分２分の１で登記された場合、みなし贈与として課税の対象となる恐れがありますのでご注意ください。

登記簿に自分の権利が登記されている人を登記名義人と呼びます。建売住宅を購入してその登記手続きが完了すると、登記を申請して所有権の登記名義人(所有者又は共有者として名前が登録された人のことです。)となった人に対し、法務局から登記識別情報と呼ばれるパスワードが発行されます。この登記識別情報は、通常は登記識別情報通知という通知書の形で発行され、パスワード部分は見えないような仕様になっています。この通知の通数は、登記名義人ごと不動産ごとに発行されますので、夫婦共有で建売住宅を購入すると、最低でも4通の登記識別情報通知が発行されます(土地は筆という単位で数えますが、見た目に分からなくても敷地が何筆かに分かれているということがあります。また、建物に面した道路が私道の場合、その私道を近隣のお宅と持分割合を決めて共有しているケースもあります。したがって、1軒の建売住宅(1個の建物と数えます。)を購入する際に取得する土地の筆数が1筆だけとは限りません。)。
ところで、この登記識別情報は、登記名義人であることを法務局が確認するために作成されたもので、なりすましによる登記申請を防止するためのものです。したがって、目隠し部分は開封せず大切に保管しておく必要があります。ちなみに、登記識別情報が発行される現行の制度は、平成16年の不動産登記法改正によって定められました。それまでは、登記済証(いわゆる権利証です。)という書面が作成されていました。なお、登記識別情報通知が紛失してしまい再交付をできないかというご相談を受けることがあります。残念ながら、登記識別情報の再交付手続きというものは存在しません。こうした状況で登記手続きをする場合は、別途費用はかかりますが本人性を担保する手続きが各種用意されていますのでご安心ください。

所有権の登記には、所有者の住所と氏名が記録されます。この住所が転勤による引っ越しなどで変わった場合には住所変更の登記を、結婚などで氏が変わった場合には氏名変更の登記を申請することになります。現在この登記に申請義務は課されていませんが、令和3年の不動産登記法の改正により、令和8年4月までに変更登記の申請が義務化されます(具体的な時期は未定です。)。また、この義務化に伴い、事前に法務局に情報提供をしておけば職権で住所や氏名の登記を変更してもらえる制度も始まります(情報提供方法の詳細は未定です。)。
なお、住所や氏名の変更登記は比較的簡単な登記なので、自分で登記を申請されるケースも多いと思いますが、住所地と所有不動産の所在地が異なる場合で複数回の転居をしている場合や、住所が日本国内に無い場合など、手続きが複雑な場合は司法書士への依頼をお勧めします。
【司法書士へ依頼される際にご用意いただくもの】
・転居の場合 :お持ちであれば住民票(マイナンバーの入っていないもの)
・氏名変更の場合:お持ちであれば戸籍謄本(戸籍全部事項証明書)、本籍入りの戸籍の附票の写し又は本籍入りの 住民票(マイナンバーの入っていないもの)
・双方共通のもの:運転免許証、マイナンバーカード等写真付きの身分証明書

住宅ローンの返済が全て終了すると、債務は消滅し抵当権もそれに付き従って消滅します。しかし、住宅ローン完済後の抵当権は、勝手に抹消されることはなく登記事項証明書の記録からその事実は分かりません。抵当権の登記がされたままの状態を解消するためには、金融機関から送られてきた書類を元に抵当権抹消の登記を申請する必要があります。抵当権抹消の登記を申請すると、抵当権を抹消した旨の記録のほかに、既存の抵当権の登記記録上にアンダーラインが引かれます。
抵当権抹消の登記はそれほど複雑な登記ではないので、ローンを完済した所有者本人が自分で申請するケースも多いと思います。しかし、申請内容に不備があると、不備を補正するか申請を取り下げなければならないというリスクがあります。
【司法書士へ依頼される際にご用意いただくもの】
・金融機関から送付されてきた書類一式
・運転免許証、マイナンバーカード等写真付きの身分証明書

株式会社、合同会社、一般社団法人、医療法人など社会には法人格といって自然人のように権利義務の主体となれる資格を持った集団や財産が多数存在し活動しています。これらの集団等は、民法でいうところの法人に当たります。この法人は、法律に基づきその要件を満たすことにより成立します。成立要件は法人の種類により異なっており、分類する表現としては特許主義(例:日本銀行)、認可主義(例:学校法人)、認証主義(例:NPO法人)及び準則主義(例:株式会社)などがあります。会社法を成立根拠とする株式会社などは、準則主義により設立の登記をすることによって成立します。

会社を設立しようとする場合、まずどのような会社形態を選択するかを決め、その形態に応じた準備をする必要があります。ここでは一人で株式会社を設立する場合を説明します。なお、この株式会社を設立しようとする人のことを発起人と呼びます。この発起人は、必ず1株以上の出資をすることになりますので、株主となります。

①会社の基本事項の決定
会社設立のイメージを会社の基本事項として整理していく作業です。最近は会計ソフトのサービスから質問に応答する手順で基本事項を決め必要な書類作成まで行う無料のサービスもあるようです。しかし、司法書士に依頼をするメリットは、会社の具体的なイメージをお持ちでない場合、相談の中で自分に合った会社像を固めていけるところと、書類作成や各種手続きを司法書士に全て任せ、創業準備に集中できるところではなでしょうか。 基本事項としては、商号(会社の名前)、目的(当面の事業内容及び将来的に手掛けたい事業の内容を許認可権に抵触しない範囲で列記)、本店(会社の住所)、資本金に関する事項、役員構成、決算期などです。基本事項が固まったら、登記費用の見積書を作成してもらうと良いでしょう。 なお、司法書士からは、定款認証手数料(3万2千円～)と登記申請の登録免許税(15万円)を含む登記費用の前払いを求められる場合があります。その際は、事前に請求書を送らせていただきますのでご了承ください。
【発起人となる方が司法書士へ依頼される際にご準備いただくもの】
・運転免許証、マイナンバーカード等写真付きの身分証明書
※事業内容や資本金、発起人の人数などご検討中の内容と、会社を作る目的として起業以外に節税や副業などの目的があるようであれば、そうしたお考えを事前に整理しておいていただけると助かります。

②会社の印章の作成
会社の実印、銀行印、角印のほか必要なゴム印などを作成する必要があります。実印等の作成に1週間程度を要するので、商号が決まっていれば早めに手配をした方が良いでしょう。

③定款の作成
定款とは、会社を運営する上での基本的な規範を定めたもので、作成後公証人の認証を受ける必要があります。司法書士に依頼をしていれば、発起人が公証役場へ出向く必要はありません。なお、必要書類の中に個人の印鑑証明書が含まれていますので、印鑑登録がまだの場合は早めに手配をしておく必要があります。また、会社設立後の定款変更は、株主総会の特別決議で行い、かつ登記事項となっている条項の変更であれば変更登記を申請しなければなりません。基本事項を安易に決めてしまうと、後日無用の手間と費用が発生することがありますので注意が必要です。

④出資金の払込み
定款認証の日が決まったら、その日以降に発起人名義の口座へ出資金を入金します。

⑤登記の申請
株式会社は、設立登記の申請をした日に成立しますので、会社設立の日を何日にするかを事前に発起人と相談させていただきます。登記に必要な書類は、最終的に申請の日までに司法書士へ届いている必要があります。また、司法書士からは、登記申請のほかに印鑑カードの交付手続き、必要な登記事項証明書(謄本)と印鑑証明書の取得を勧められますので、手配をお願いしておくと良いでしょう。

⑥登記の完了
司法書士からは、認証済み定款の謄本や印鑑カード等一式が送付されます。

会社の定款を変更してその内容が登記されていた場合、変更の登記を申請する必要があります。
【司法書士へ依頼される際にご用意いただくもの】
・現在の定款
・会社の議事録又は定款の変更内容が確認できる書面
・株主の一覧(例:株主リスト、株主名簿、直近の法人税申告書の別表2など)
・運転免許証、マイナンバーカード等写真付きの身分証明書

登記された会社の役員が変更になった場合、役員変更の登記を申請する必要があります。
【司法書士へ依頼される際にご用意いただくもの】
・現在の定款
・会社の議事録又は役員の変更内容が確認できる書面
・株主の一覧(例:株主リスト、株主名簿、直近の法人税申告書の別表2など)
・運転免許証、マイナンバーカード等写真付きの身分証明書

会社の登記事項について、変更したにもかかわらず申請すべき期間内にその登記申請を怠った場合(登記懈怠)や、役員に欠員が生じたにもかかわらず選任決議を怠った場合(選任懈怠)は、会社法の定めにより100万円以下の過料に処され、裁判所から代表者の自宅宛てにその通知が届きます。これは、登記を信用して行われる取引の安全と円滑化を確保するため、登記申請を会社代表者に義務付けるための制度です。
なお、過料の通知は、登記を申請した際に過料の対象と認められて発出されるものなので、登記されていないかどうかを法務局で監視している訳ではありません。したがって、変更履歴の登記された登記事項証明書が必要になった時に慌てて登記申請をした結果、過料の通知が届いて驚くというようなこともままあります。株式会社の取締役の任期を１０年としてしまうと、選任のタイミングを忘れてしまう恐れがありますので、特に注意が必要です。スケージュール管理を含め司法書士に依頼するという方法も検討してみてはいかがでしょうか。

成年後見制度とは、認知症、知的障害、精神障害などの理由で判断能力の不十分な方々の経済的な保護と支援を目的とした制度です。家庭裁判所は、本人又は親族等からの申立により、その必要性を認めた場合、判断能力の程度に応じて成年後見人、保佐人及び補助人のいずれかを審判により選任します。

成年後見制度は、本人の財産管理と身上保護を目的とした制度ですが、入院時の身元保証人や医療行為の同意等はその範囲ではありません。また、あくまでも本人のための制度なので、利用の目的がそれにかなったものかをよく検討する必要があります。 また、審判時の状態が継続する限り途中で制度の利用を中止することは想定されていませんので、遺産分割協議や財産処分だけを目的とした利用も注意が必要です。 なお、成年後見人等の申立に要する費用は申立人の負担ですが、選任後の成年後見人等への報酬と実費は本人の財産から支払われることになります。成年後見人への報酬は本人の財産の程度によって月2万円からとなっています。制度利用が続く限りこの負担は継続します。

①後見
本人について、認知症、知的障害、精神障害などの精神上の障害により判断能力を欠く状況にあり、日常的な買い
物なども自分ではできないような場合に利用されます。

②保佐
本人について、後見を利用するほどではないが判断能力が著しく不十分で常に他人の援助を必要とするような場合に利用されます。③補助
本人について、保佐を利用するほどではないが判断能力が不十分で同意権や代理権で保護を要する場合に利用されます。

本人、配偶者、四親等内の親族、未成年後見人、未成年後見監督人、後見人、後見監督人、保佐人、保佐監督人、補助人、補助監督人、任意後見受任者、任意後見人、任意後見監督人、市町村長及び検察官。
【司法書士へ申立書作成を依頼される際にご用意いただくもの】
・本人の判断能力の程度が確認できる医師の診断書
・運転免許証、マイナンバーカード等写真付きの身分証明書

遺言とは、生前に自分の死後の法律関係を定める意思表示であり、生前に遺言で定めた相続財産の処分方法は法定相続に優先します。また、遺言の作成回数には制限がなく、内容が矛盾する遺言間では、後の遺言で前の遺言を撤回したしたことになるので、後の遺言が優先されます。なお、遺言能力のない者のした遺言は無効です。

遺言でできることは以下のとおりです。なお、これら以外の内容を遺言に記載することはできますが、それらは付言事項といって法的な意味を持ちません。
・相続分の指定及び指定の委託
・遺産分割の方法の指定及び指定の委託
・遺産分割の禁止
・遺産分割における共同相続人間の担保責任の定め
・遺言執行者の指定及び指定の委託
・配偶者居住権の存続期間の定め
・遺贈及び贈与に対する遺留分侵害額の負担の指定
・推定相続人の排除及び排除の取消し
・相続財産の処分(遺贈)
・未成年後見人及び未成年後見監督人の指定
・子の認知
・一般財団法人の設立の意思表示
・信託
・生命保険受取人の変更

通常の場合に行う方式は以下のとおりです。

①自筆証書遺言
遺言者が、遺言書の全文、日付及び氏名を自書し押印して作成する遺言です(財産目録はパソコンで作成することができます。)。遺言書が民法で定めた様式に適合しない場合は無効になるほか、相続人に発見されない恐れもあります。なお、法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用すれば、これらの危険を回避することができます(ただし、遺言の内容についての審査や助言を受けることはできません。)。

②公正証書遺言
公証人が、遺言者の口述した内容を確認して筆記し、その内容を遺言者と2人の証人に読み聞かせ又は閲覧させて作成する遺言です。遺言書は公証役場で保管されます。内容の不備や紛失の恐れはありませんが、手続きや費用の面での負担は避けられません。

③秘密証書遺言
遺言者が自書する要件はありませんが、署名と押印は必要です。予め遺言書を封筒に入れ遺言書の押印に使用した印章で封印したものを用意し、公証役場において証人2人立会いのもと手続きを行います。公証人は、遺言書提出の日付及び遺言者の申述を記載した封紙に遺言者及び証人とともにこれに署名し押印します。なお、公正証書遺言と異なり公証役場での保管は行われません。

相続登記とは、不動産の登記名義人が死亡した後、新たに登記名義を相続人名で登録する登記のことです。平成30年7月の民法改正後、令和6年4月からこの相続登記が義務化されることになりました。

相続人は、不動産を相続したことを知ってから3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。正当な理由なくその申請を怠った場合は、10万円以下の過料(いわゆる罰金)に処されることになります。

相続人は、相続登記の申請期間内に相続が開始して自らが相続した旨を申し出ることにより、申請義務を履行したものとみなされます(相続人申告登記の申出)。

相続人は、遺産分割成立日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。

相続人は、遺産分割成立日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。