こういう場合は抵当権抹消を司法書士に依頼しましょう | 司法書士は埼玉県、さいたま市の中浦和司法書士事務所｜ブログ

抵当権抹消の申請を自分でやってみたいと思われる方は少なくないと思いますが、自分でやらないで司法書士に頼んだ方がいい場合もあるのではないかと思います。

弊所では、抵当権抹消の申請書作成をネットから申し込めるサービスを提供していますが、一定の条件に当てはまらないケースはご依頼をお断りしています。なぜかというと、定型的なやり取りで完結しなければ、固定した報酬の設定に見合わなくなる恐れがあるからです。あくまでも費用面で折り合いがつかないということです。

以下の条件のうち、⑴、⑵及び⑶を除くものは司法書士に依頼する目安になるかもしれませんので、簡単に説明したいと思います。

⑴  登記簿に登記されている所有者本人以外の者から依頼する場合

タイトルとは趣旨が異なりますが、司法書士ではない者は、他人から報酬を得て登記申請の代理人とり又は登記申請書を作成することができません（司法書士法第３条）。非司法書士の者の下請け業務はお断りしますという趣旨です。司法書士法違反になるような行為にはくれぐれもお気をつけくだい。

⑵  住宅ローンを目的とした抵当権の抹消ではない場合

これもタイトルとは趣旨が異なりますが、個人のお客様が住宅ローンを完済した場合の抵当権抹消手続きを想定しています。

 ⑶  依頼者が法人の場合

これは前記⑴及び⑵と重複する趣旨です。

⑷  金融機関から送られてきた書類が手元にない場合

依頼に必要な書類がお手元にない場合は、金融機関から再発行してもらう必要がありますので、まずはそのお手続きからお願いしますという趣旨です。

⑸  住所が国外の場合

抵当権抹消の申請人（権利者である不動産所有者）の住所は、原則として登記に記録されている住所と一致している必要があります（市区町村合併等で地番や住居表示が変わっていなければ一致しているものとみなされます。）。住所が一致していない場合は、所有権登記名義人住所変更の登記を申請して、住所を一致させる必要があります（この登記は抵当権抹消の登記と一緒に申請することができます。）。その際に添付書面となるのは、住民票の写し（＝住民票）や戸籍の附票の写しなどです（「の写し」と付きますがコピーのことではないので念のため。）。これらは、登記記録上の住所から現在の住所に移転した経緯を切れ目なく証明するための書類です。しかし、仕事等で外国に転出してしまうと、住民基本台帳から除かれてしまいます。この場合、海外在住の日本人の住所を証明する書面は、在外公館（外国の日本大使館等）が発行する在留証明になります。基本的に海外に出国してしまうと、住所の変遷を直接証明する証明書は発行されません。そのため、手続きが煩雑になることを理由に定額報酬でのサービスの適用除外としています。このようなケースであれば、所有権登記名義人住所変更と抵当権抹消の登記申請を司法書士に依頼した方が賢明だと思います。

⑹  現在の住所が複数回の転居を経た結果登記簿上の住所と一致しなくなっている場合

⑸と重複する趣旨です。所有権登記名義人住所変更の登記を申請する際に住民票の写し等を添付しますが、この住民票の写しは、市区町村を跨ぐ住所移転の場合現住所と直前の住所までが確認できます（市区町村内での住所移転の場合は、申出がなければ住所移転の経緯が全て記載されないようなのでご注意ください。）。戸籍の附票の写しであれば、その附票が編製されてからの全ての住所の変遷が確認できます。それらの証明書より以前まで遡りたい場合は、直前の除かれた住民票（＝住民票の除票）の写し又は除かれた戸籍の附票（＝戸籍の附票の除票）の写しを取得して証明することになります。しかし、平成26年6月19日以前に消除又は改製された住民票の除票及び戸籍の附票の除票は当時保存期間が5年だったため取得することができません（ただし、住民基本台帳法が一部改正された結果、平成26年6月20日以降に消除または改製された住民票の除票および戸籍の附票の除票の保存期間は150年になっています。）。このように、何年も遡って住所移転の経緯を証明することは大変ですし、証明書が取得できない場合の代替策を検討する場合もあります。こうしたケースでは、登記のプロである司法書士に依頼をした方がいいでしょう。

⑺  住宅ローンの完済から1年以上が経過している場合

抵当権抹消の書類は、抵当権者である銀行や保証会社などから発行されていると思います。発行されている委任状に記載されている代表者又は代理人は、現在もその役職にある方でしょうか？代表者等が交代していたとしても、登記手続きにおける委任状自体は有効なままです。しかし、登記申請書には現在の代表者を記載しなければなりませんので注意が必要です。また、抵当権者の表記と委任状を発行した会社の表記が異なっている場合もあると思います。商号（＝会社の名称）や本店（＝会社の住所）が変更されただけであればまだ良いのですが、抵当権者について金融機関の再編（合併等）による登記がされていない場合もあります。これも、手続きが煩雑になる可能性があることを理由に定額報酬でのサービスの適用除外としています。念のため司法書士に依頼されてはいかがでしょうか。

抵当権抹消登記申請書の作成サービスは、定型的なやり取りで完結する案件を対象に、安価で処理するサービスとして設定していますので、ご了承ください。